오는 10월 전세계약 만기 도래하는 김미정씨(32세, 가정주부)는 성동구 금호동에 1억 5천만원에 전세살이 중이다. 김씨는 얼마 전 전세보증금을 올려달라는 집주인 요청에 전전긍긍하고 있다. 지난 주말 남편과 동네 중개업소를 10여 곳 돌았지만 형편에 맞는 전세물건이 없어 발길을 돌려야 했다. 결국 김씨는 집주인과 보증금 1억 4천에 월세 30만원을 주는 조건으로 재계약을 했다.
실제, 부동산정보업체 부동산써브에 따르면, 최근 2년간 전국 아파트 전세금이 평균 2864만원 올랐고, 특히 서울은 4357만원이 뛰었다. 2년 전 서울에서 전세를 계약했던 세입자는 재계약을 위해 4000만원 이상의 추가 비용을 지불해야 하는 셈이다. 여기에 수도권 1억원 미만 전세 아파트도 2년 전에 비해 절반 수준으로 급감한 상태다.
게다가 지난해 전국 아파트 입주 물량은 금융위기가 닥친 2008년에 견줘 33%나 줄었는데, 올해는 여기서 23%가량이 추가 감소했다. 이러한 현상은 서울에서 더욱 두드러져 2008년 5만5383가구였던 입주 물량은 작년 3만4512가구로, 올해는 1만8655가구로 줄었다.
평년에 비해 전, 월세시장 가격 변동 폭이 둔화됐고 올 2분기 인구이동률이 감소하는 등 이사계획보다는 종전 임대차에 눌러앉는 재계약 수요가 늘 것으로 예상되지만, 올 가을 이사를 계획 중이거나 처음으로 전세집을 구하는 신호부부에게 내가 원하는 지역에 내 형편에 맞는 전세집 구하기란 `하늘에 별따기`다.
부동산전문가들은 이럴 때일수록 다급해하지 말고 제대로 발품을 팔아 알짜를 골라내는 안목을 키워야 한다고 입을 모은다.
한번 계약하는데 수천만~수억원의 비용이 들고 계약했다 맘에 들지않는다고 쉽게 물릴 수도 없다. 이럴 때일수록 주택공급이 많았던 지역이나 올해 급격히 입주매물이 쏟아지는 지역을 알아보거나 매매가 대비 전세비율이 높은 매물을 찾아 이번 기회에 내집마련을 하는 것도 방법이다. 이것도 여의치 않으면 보증부월세로의 전환도 고려해야한다.
매물 풍부한 대단지, 신도시 적극 공략하라
당장 입주가 급한 수요자라면 수년간 막대한 공급물량이 쏟아진 지역이나 입주가 임박한 대단지 아파트를 노려볼 만 하다. 통상 막대한 입주물량이 쏟아질 경우 전세난이 극심한 다른 지역과는 다르게 매물이 풍부해 좋은 향과 선호하는 평형대의 매물을 확보하기 쉽다.
뿐만 아니라 빨리 세입자를 찾으려는 집주인들이 조건을 낮추는 경우가 많아 유리한 조건에 알짜배기 집을 구할 수 있다. 실제로 2008년 말 1만 8천여 가구가 쏟아졌던 서울 잠실일대의 아파트들은 현재 전세 시세의 절반에도 못 미치는 가격에 거래됐을 정도다. 주거환경이 잘 갖춰진 새집을 손쉽게 구할 수 있다.
올 6월 입주한 부산 화명동 롯데캐슬 카이저도 지방 단일 단지로는 최대규모인 5239가구가 입주하면서 주변 집값, 전셋값을 끌어내리는 등 적지 않은 영향을 미쳤다. 주변에 학원가가 형성돼있고 신흥명문으로 유명세를 타고 있는 낙동고, 금명여고 등 우수학군을 갖춘 새아파트를 구하려는 수요자들로 계약이 꾸준히 이뤄져 입주 시작 50여일 만에 벌써 전체가구의 70%가 입주 마무리됐을 정도로 인기가 높다.
전세 가격대별로 입주하는 수도권 새 아파트를
* 5000만~9000만원선- 영종하늘도시
지난달부터 입주가 시작된 영종하늘도시에서는 5000만~9000만원 선에서 전셋집을 쉽게 마련할 수 있다. 9월부터 본격적으로 입주가 진행되고 있는 영종하늘도시 우미린(2개 단지 총 2967세대)의 경우 대출이 30% 이하일때 전용면적 48㎡와 59㎡가 5000~6000만원선, 전용면적 84㎡가 7000만~9000만원 선에 거래가 되고 있는 상황이다. 이 단지는 국제규격 축구장 3개 규모의 초대형 중앙광장이 들어서며, 3레인 규모의 실내수영장과 골프연습장, 헬스장, GX룸, 사우나실 등 고품격 휘트니스센터 등의 각종 커뮤니티 시설이 조성된다. 영종 하늘도시의 경우 공항철도 운서역을 통해 서울역까지 40분대 접근이 가능해 도심권으로 출퇴근이 수월하다. 여기에 인근에 영종초, 영종중, 인천국제고, 인천하늘고(자율형사립고), 인천과학고(특목고) 등의 우수한 명문학군이 형성돼 있다.
인근 B부동산 관계자에 따르면 “주로 공항근무자를 중심으로 수요가 주를 이루고 있는 상황에서 최근 공항철도역 주변의 서울지역에서도 문의가 늘고 있다”며 “대규모 물량의 입주가 진행되다 보니 면적 보다는 대출금액에 따라 전세값이 1,000만~2000만원 가량의 차이를 보이고 있다”고 설명했다.
* 8000만~1억 2000만원선- 청라국제도시, 김포한강신도시
8000만~1억 2000만원선으로는 청라국제도시와 한강신도시 등의 지역 전셋집을 구할 수 있다. 우선 청라국제도시에서는 1억원 안팎으로 중대형 새아파트 전세를 구할 수 있다. 지난 8월 입주가 시작된 청라국제도시 ‘청라 반도유보라2.0’의 경우 전용 101㎡의 전셋값이 9000만~1억 2000만원에 형성돼있다. 같은달 입주가 진행된 A36블록의 ‘청라 동문굿모닝힐’ 전용 114㎡도 1억~1억 2000만원 선이면 전셋집을 구할 수 있다. 지난 7월부터 입주가 진행되고 있는 29블록의 ‘청라 호반베르디움’ 전용 84㎡의 경우 8000만~1억원에 전세가 형성돼 있다.
한강신도시에서도 1억원 안팎으로 새아파트 전세를 구할 수 있다. 이 일대도 면적보다는 대출금액에 따라 전셋값이 형성되고 있는 상황. ‘한강신도시 우미린’ 전용 105㎡의 경우 대출이 거의 없는 물건이 1억 4,000만~1억 5000만원 선, 대출이 60% 가량 있는 물건이 1억~1억 2000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 같은 시기에 입주를 한 ‘한강신도시 화성드림파크’ 전용 84㎡도 1억 1,000만~1억 5000만원 선에 전세 매물이 나오고 있다. 오는 2017년 김포도시철도가 개통될 예정에 있어 이를 통해 서울 접근성은 더욱 좋아질 것으로 보인다.
* 1억 4,000만~1억 6000만원선 안팎- 송도국제도시, 경기도 별내지구, 삼송지구, 파주 운정신도시
1억 4000만~1억 6000만원선으로는 인천 송도국제도시, 경기도 별내지구, 삼송지구, 파주운정신도시 등 경기 북부지역을 중심으로 전셋집을 구할 수 있다. 우선 지난 7월 말부터 입주가 시작된 송도국제도시의 ‘송도 더샵그린애비뉴’ 전용 84㎡의 경우 대출금이 60% 이상 설정돼 있는 것이 1억 4000만원선까지 나오고 있다.
경기도 남양주시 별내지구에서는 오는 11월 입주예정인 한화건설의 ‘별내 한화꿈에그린’ 전용 84㎡가 1억 6000만원선이고, 지난 6월부터 입주가 시작된 ‘별내 KCC스위첸’ 전용 100㎡는 1억 5000만원 선에 형성돼 있다. 별내지구는 외곽순환도로 별내 IC가 택지지구를 관통하고 있기 때문에 강남, 강북권으로 접근성이 매우 뛰어나다. 여기에 중앙선 별내역이 오는 12월 개통예정에 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.
이밖에 경기도 고양시 삼송지구에서는 지난 8월 입주가 시작된 호반건설의 ‘삼송 호반베르디움(A21블록)’ 전용 84㎡가 1억 5000만~1억 7000만원 선에, 파주 운정신도시에서는 지난 7월부터 입주중인 ‘운정 캐슬&칸타빌’(A16블록)의 중소형아파트가 1억 4000만~1억 6000만원 선에 매물이 나와있다.
* 1억 8000만~2억 3000만원선 - 경기도 성남, 용인, 의왕, 광교신도시
1억 8000만~2억 3000만원선의 자금으로는 경기도 성남시, 용인시, 의왕시, 광교신도시 등 경기 남부축에서 중소형 전셋집을 구할 수 있다. 성남시 중원구 중앙동에 위치한 삼창아파트를 재건축한 ‘중앙동 힐스테이트2차’의 경우 전용 84㎡가 2억 3000만원선에 전세시세가 형성돼 있다. 지하철 8호선 수진역과 신흥역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권단지로 강남권으로 접근성이 우수하다.
용인에서는 지난 7월초부터 입주가 시작된 기흥구 언남동의 ‘LIG 용인 구성 리가’ 전용 84㎡가 1억 8000만~2억 1000만원선에 전세시세가 형성돼 있고, 의왕시에서는 오는 11월 입주예정인 ‘의왕 내손 e편한세상’ 전용 59㎡가 2억 1000만~2억 3000만원 선에 전세를 구할 수 있다.
광교신도시에서는 지난 8월부터 입주가 시작된 A29블록의 ‘광교 상록자이’ 전용 59㎡가 1억 7000만~1억 8000만원선, 전용 84㎡가 2억~2억 2000만원선에 매물이 나와있다. 단지 바로 앞으로 오는 2016년 개통예정인 신분당선 연장선 역이 있으며 서울~용인간 고속도로 광교 상현 IC도 1㎞ 이내에 있어 교통여건이 우수한 편이다.
여러 중개업소 들러 가격 확인해야…가격동향 파악도 필수
은평구 한 아파트를 찜해 둔 회사원 이모씨(33세)는 자칫 같은 집을 1천 만원 더 비싸게 계약할 뻔 한 아찔한 경험을 했다. 바로 전 들른 중개업소에서 1억 8천이라던 전셋집과 정확하게 동호수가 일치하는 같은 집을 맞은편 중개업소에서 1억 7천 만원에 소개한 것. 사연인 즉 집주인이 당초 여러 중개업소에 매물을 내놓았다 거래가 성사되지 않자 집 앞에 있는 중개업소에만 값을 내린 것이 발단이었다. 매수자에게는 안전하게 낮은 금액에 팔 것을 제시하고 매도자에게는 상대적으로 높은 금액을 받을 수 있다고 해야 계약이 늘 수 있기 때문이다. 발품을 팔며 여러 중개업소를 다니며 원하는 집의 매도가격과 매수가격을 파악해 거래가격을 가늠하는 것도 방법이다. 거래가 빈번한 지역이라면 국토부 실거래가 사이트의 거래가격 정보를 확인하면 된다. 이때 신문 매체와 인터넷 정보를 맹신하기 보다 발품을 팔아 주변 상황을 꼼꼼히 살피는 지혜가 필요하다. 학교나 지하철역과 버스정류장까지의 거리, 위해시설 여부도 직접 챙긴다.
10년 살 생각으로 집 골라라
7살 자녀를 둔 김모 주부(38세)는 지난해 이사온 전셋집을 두고 후회가 막심하다. 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통이 편리해 덜컥 집 계약을 했지만 막상 아이의 초등학교 진학을 앞두고는 보다 나은 학교 주변으로 이사를 가고 싶어졌기 때문이다. 실제로 초등학교, 중학교, 고등학교 입학을 앞두고 학군 때문에 이사하는 수요가 급증한다. 자녀가 어릴 때는 주로 출퇴근이 편리하고 주거하기 알맞은 곳을 골랐다면 학부모가 되면 유명 학교와 학원가 등 교육 여건이 잘 갖춰진 지역을 골라 이사하는 수요가 많기 때문이다. 지상에 차가 없어 단지안에서 아이들이 안전하게 놀 수 있거나 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있는 곳, 난방비 부담이 적은 곳을 고르면 집에 대한 불만으로 이사 나가는 경우는 줄일 수 있다.
출퇴근 편하고 살림 장만 부담 줄이려면 빌트인 오피스텔 관심가져볼 만
일반적으로 신혼부부가 살 만한 대표적인 집으로는 아파트, 빌라. 다세대 및 오피스텔 등을 들 수 있다. 자금 여유가 있고 편의시설 등 주거환경이 잘 정비된 곳을 원한다면 아파트를, 아파트 보다 저렴한 돈으로 좀더 넓게 살기를 원한다면 빌라나 다세대를, 빌트인(built-in) 등 기본적인 살림살이가 갖추어져 있어 혼수가 따로 필요 없고 편리한 생활이 가능한 곳을 원한다면 오피스텔 등을 첫 보금자리로 알아보는 것이 좋다. 오피스텔을 구입해 거주할 경우 다른 주택을 보유하지 않았다면 무주택 자격으로 아파트 청약도 노려볼 수 있다. 전세보증금을 인상해 재계약을 한다면..
전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경 쓸 부분이 많다. 제일 먼저 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야 한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는 지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 유료로 확인이 가능하다.
인상한 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생한다. 이때 기존 계약서도 보관해야한다.
특히 선순위 저당권이나 대출 있는 전세물건을 재임차할 때, 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액이 주택가액의 차지하는 비율을 보고 임차보증금 반환의 안정성을 체크해야한다. 최근 경매 낙찰율과 응찰자수, 주택낙찰가율이 저조한 상황이니, 이 비율이 주택가액의 60~70%를 넘지 않는 것이 좋겠다.
대출비중이 높은 집의 재계약이라면 보증금 미반환의 위험성을 줄이기 위해서 집주인에게 올려준 임차보증금 증액 분으로 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있다. 이때 전세계약서에 특약을 별도 명기하는 것이 현명하다. 임대인이 근저당권말소의무나 또는 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환 및 이로 인하여 임차인이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다는 특약을 하면 좋고, 임대인과 임차인 함께 금융권(은행)을 방문하여 저당권 말소나 대출변제여부를 확인하는 것이 바람직하다.
그리고 원룸같이 구분등기가 안 되는 주택의 세입자는 집주인이 모든 세대를 공동담보로 대출을 받는데다, 선순위 근저당권자의 채권최고액을 등기부등본을 통해 알더라도, 집주인이 다른 세입자 몇 명으로부터 얼마의 임차보증금을 받았는지 알 방법이 없다. 만약, 근저당권자가 대출금을 회수할 경우 통상 모든 세대에 대해 동시에 경매를 신청하게 되고, 경락대금 비율로 소액임차보증금의 배당도 확정일자가 늦을 경우 힘들어질 수 있으니 원룸과 다가구주택 등은 전·월세 재계약시 이런 부분을 꼼꼼히 살펴야 한다.
월세부분만 증액하여 재계약하는 보증부월세 형태로 전환한다면
저금리추세와 수익형부동산의 선호도가 높아지면서 전세에서 보증부월세 형태로 재계약하는 유형이 많아지고 있다. 계약기간이 만료되어 임차보증금 증액을 월세형태로 올려달라고 한다면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율인 월세이율(이자율 %)을 따져볼 필요가 있다. 월세이율은 {월세가격/(전세금-월세보증금)} ×100]으로 계산되는데, 최근 수도권 위주로 월세이율이 낮아지는 추세고, 아파트유형은 다세대 및 오피스텔보다 평균 월세이율이 낮은 편이니, 집주인과 보증부월세 계약 시 참고할 필요가 있겠다.
